UPLACE - La saga des nouveaux shoppings bruxellois - L'outsider

CHAPITRE 3
Uplace

MEGA PROJET aux portes de Bruxelles mais situé en Région flamande 

• Surfaces commerciales : 55.000 à 70.000 m2
• Budget estimé : 600 millions d'euros
• Nombre d'emplois directs à créer : 3.000 (estimation)
• Places de parking : ................
• Nombre de visiteurs espérés : 25.000 /jour
• Au gouvernail : Uplace corporate - Bureau d'études et concepteur de projet derrière lequel on retrouve le richissime et influent Bart Verhaeghe, président du Football Club de Bruges.

Au départ, une excellente idée : revaloriser un ancien terrain industriel en friche de 190.000 m2 (fortement pollué par les occupants précédents). Considérant sa situation dans la boucle formée par le ring à hauteur du viaduc de Vilvorde (à côté de l'ancienne usine Renault désaffectée et proche de l'aéroport de Zaventem), mis à part y implanter de nouvelles industries ou de la logistique, il n'était pas évident de lui trouver une affectation nouvelle qui soit porteuse d'avenir.

Outre les 55.000 à 70.000 m2 de centre commercial, le projet inclut 40.000 m2 de bureaux (Encore des bureaux...alors qu'on peine à louer ceux qui existent à Bruxelles), un hôtel de standing de 180 chambres (Encore un hôtel...alors que le taux d'occupation des chambres existantes est loin d'être optimal), de l'horeca, une grande salle de théâtre-spectacle, un complexe cinéma, des espaces réservés à la détente, aux activités récréatives et sportives...(Pas de logements résidentiels prévus - l'environnement ne s'y prête pas vraiment).
L'ensemble est conçu comme un ambitieux "village de commerces, loisirs et travail" avec ses rues couvertes animées, son square et ses jardins suspendus.
L'idée de la disposition d'un vaste agora en forme de "U" (qui a donné son nom au projet) est  attractive mais, du moins sur la maquette, on a l'impression qu'au pourtour, les différents bâtiments sont compactés  "l'un sur l'autre". N'aurait-on pas un tantinet surchargé l'espace pour rentabiliser chaque m2 ? Ceci dit, la sensation vécue "de l'intérieur" sera sans doute sensiblement différente.
Reste l'Office Tower...
L'immense tour de 94 mètres de haut avait suscité une large polémique en février 2012 à cause de sa proximité avec les pistes de l'aéroport de Zaventem. La délivrance d'un premier permis de bâtir  sans consultation de la DGTA (Direction générale du trafic aérien) fâche le ministre fédéral concerné.  Le gouvernement flamand avait cependant  bien obtenu  un avis positif de l'aéroport et de Belgocontrol.
Finalement, le "soufflé" est retombé ausi vite qu'il s'était enflé dans les médias. Le 9 mars, la DGTA confirme également son accord :  la fameuse tour ne présente pas de danger pour l'atterrisage et le décollage des avions.
Dont acte...

La bataille fait rage

Le navire, bien armé pour remporter la victoire après 5 ans de procédures complexes, a cependant heurté une mine de fond en dernière minute.
Administrativement parlant, le projet "UPLACE" était pourtant bien plus avancé que son concurrent bruxellois "NEO".

Il avait déjà obtenu son premier permis socio-économique en 2010, son permis d'urbanisme en octobre 2011(malgré l'avis négatif de la Province du Brabant flamand) et, in fine, son permis d'environnement en mai 2012 (malgré l'avis négatif émis par la propre administration de la ministre concernée et des oppositions au sein  de la majorité en place au parlement flamand)

Suite à différents recours, émanant notamment de l'UNIZO (Association des entrepreneurs et indépendants flamands), le permis environnemental a finalement été déclaré "ON HOLD" (tenu en suspens) par le Conseil d'état, le 18 décembre dernier...
Autrement dit : les promoteurs ne pourront plus entamer les travaux tant que la suspension n'aura pas été levée.

Une large majorité (77%) de commerçants indépendants de la Région flamandes et de la Région bruxelloise, situés dans un rayon de 30 kms, s'en réjouissent (pas moins de 16 communes et villes flamandes avaient apporté leur soutien à UNIZO dans son combat contre Uplace, ironiquement rebaptisé "Shoppingmonster" par ses détracteurs)

Quant au projet NEO, il pousse sans doute un "OUF" de soulagement car cela va... peut-être...lui permettre de rattraper son retard.

Par ailleurs, il y a toujours d'autres procédures en cours visant cette fois à une annulation pure et simple du permis pour lesquelles la décision ne devrait tomber que fin 2013.

(Les organisations écologiques "Greenpeace" et "Bond Beter Leefmilieu" , la province du Brabant Flamand et la ville de Louvain sont également allés devant le Conseil d’État afin de contester le permis d’environnement)

Les oppositions en Flandre sont tellement fortes que, "pour ne pas communautariser le problème et créer des tensions supplémentaires",  la Région bruxelloise a finalement retiré le recours qu'elle avait introduit de son côté en juillet 2012. (Il faut dire qu'en réaction "ping-pong", Uplace avait  clairement menacé la Région bruxelloise d'introduire une plainte auprès de la Commission européenne pour non respect des procédures de lancement de marchés publics et concurrence déloyale dans le cadre du projet NEO). Par contre, un autre recours de la Région bruxelloise contre le plan de réaffectation du sol flamand qui inclut Uplace et l'élargissement du ring a été maintenu bien qu'il ait peu de chances d'aboutir.

Sauf retournement de situation, le début des travaux, prévu initialement en 2014, semble à présent sérieusement compromis.

Un sérieux torpillage pour les promoteurs d'Uplace qui, contre vents et marées, restent confiants et  espèrent une ouverture possible pour le printemps 2016.

En attendant des jours meilleurs, ayant entamé la phase de commercialisation du site depuis fin septembre 2012, ils se consolent en affirmant avoir déjà plus de demandes que d'espaces disponibles.

Détail piquant :

Au MAPIC (Marché international des implantations commerciales) qui s'est tenu à Cannes en novembre 2012, la présence fade et inconsistante de NEO, avec un petit stand sans quasi personne pour le tenir et une information réduite au minimum, faisait pâle figure face à celui du concurrent Uplace avec maquette, écrans, outils de présentation informatique et...une équipe commerciale tenace et dynamique présente de bout en bout (Sources: Charlotte Mikolajczak - La Libre.be). On notera que, pour les besoins de sa cause promotionnelle, Uplace s'y affichait, en grand, comme un projet...bruxellois.

Qu'est-ce qui coince ?

Le Conseil d’État a estimé "qu'il restait encore tout un parcours juridique à effectuer en vue de la réalisation des travaux d'infrastructure nécessaires au désenclavement et à l'accessibilité du site et que le gouvernement flamand ne peut pas simplement considérer, pour délivrer l'autorisation écologique, que ces travaux d'infrastructure concernant la mobilité seront effectivement autorisés et réalisés" (considérant que les permis pour les mettre en œuvre ne sont même pas encore accordés).

Aux dernières nouvelles (Fin novembre 2013)
Les choses ne s'arrangent pas ! Les journaux L'Echo et De Tijd relatent que l’auditeur du Conseil d’Etat a décidé pour la deuxième fois d’émettre un avis négatif sur Uplace. L’institution estime que les autorités flamandes n’ont pas fourni une sécurité juridique suffisante dans le domaine de la mobilité lorsqu’elles ont établi leur Plan régional d’aménagement du territoire. Il s’agit du même argument que celui utilisé lors du premier avis négatif émis en décembre 2012. "Pour délivrer l’autorisation écologique, le gouvernement flamand ne peut pas considérer que les travaux d’infrastructure concernant la mobilité seront effectivement autorisés et réalisés". Le Conseil d’Etat étudiera probablement le Plan régional d’aménagement du territoire et le permis environnemental en même temps, durant la première moitié de l’année prochaine. (Source : Blog de Michel Henrion - Chroniqueur à RTL)

Vous avez dit "Mobilité" et "Accessibilité" ?

Le talon d'Achille d'Uplace

Si, à l'instar de son futur concurrent direct du Heysel, Uplace est également situé "juste à côté" du ring (viaduc de Vilvorde)...à l'inverse de NEO, il ne dispose pas d'une bretelle d'accès direct à son site. Par contre, l'échangeur de Machelen est  tout proche mais il devra être transformé pour  fluidifier les entrées et sorties du site via la Woluwelaan (prolongement du Boulevard de la Woluwe)
En outre, les autres voies d'accès aux alentours ne sont pas du tout prévues pour absorber un tel flux de véhicules : il va donc falloir les adapter en conséquence, créer des ponts et des tunnels.

Contrairement au plateau du Heysel, Uplace ne dispose pas non plus d'une accessibilité directe via les transports en commun (situé en dehors de la Région bruxelloise : pas de métro, pas de trams...juste des bus "De Lijn"...on parle également de mettre en place une ligne de trams vers Bruxelles sur la Woluwelaan).

Par contre, en accord avec "Infrabel" (SNCB) Uplace disposerait d'une sorte de "gare RER privée" à 200 mètres de l'entrée du site (Un atout absent du projet NEO) . Des navettes de bus sont aussi prévues par De Lijn en liaison avec la gare de Vilvorde et l'aéroport.

Un accord a bien été conclu avec le gouvernement flamand et les entreprises publiques concernées pour réaliser ces différents travaux.

Une enveloppe budgétaire a même été approuvée par le Parlement flamand et des études sont en cours mais les permis n'ont pas encore été accordés.
Les 4 premières phases de travaux visant à améliorer l'accesssibilité autour de l'échangeur de Machelen devraient s'étaler de 2014 à 2017.
Tenaillé par la mise en suspens du permis environnemental par le Conseil d'Etat, gageons que le gouvernement flamand mettra les bouchées doubles pour boucler ces dossiers avant les élections régionales de 2014.

Reste que, aux heures de pointe, le viaduc de Vilvorde est déjà bien encombré. Touring Secours a calculé que les 25.000 visiteurs par jour (objectif annoncé par Uplace) rajouteraient 4 kms de bouchons aux 8 kms subis quotidiennement par les utilisateurs du ring. On parle aussi d'un dantesque projet d'élargissement du ring nord, souhaité par le gouvernement flamand mais honni par toutes les organisations environnementales qui ne sont pas loin d'y voir les flammes de l'enfer.

Le problème annexe, c'est que toutes ces infrastructures périphériques indispensables vont coûter très cher : on parle d'un budget global de 60 millions d'euros. Uplace se serait engagé à remplir la cagnotte à hauteur de +/- 20% mais les 80% restants seront forcément financés par des deniers publics...autrement dit...l'argent des citoyens-contribuables.

Jipé

Aux dernières nouvelles...

L’AWV (Agence flamande des routes et des transports) a annoncé fin avril que des travaux de rénovation majeurs vont être entrepris sur l’échangeur autoroutier de Machelen (bretelles d'accès) et le Boulevard de la Woluwe.

1ère et 2ème phases : 2014-2016

Dès avril-mai 2014, des nouveaux accès d’entrée et de sortie entre le Boulevard de la Woluwe et l’échangeur seront tracés . L’actuelle sortie du Ring intérieur sera supprimée.

Ensuite un tunnel sera percé sous le Ring pour le trafic de transit venant de Bruxelles et Evere vers Machelen.

Des accès directs sont prévus entre le Ring, le Boulevard de la Woluwe et les zones industrielles de Diegem et Machelen, où Uplace sera construit.

Un bus en site propre sera implanté, qui pourrait aussi accueillir un tram dans le futur.

Ces travaux dureront 2 ans, du printemps 2014 au printemps 2016 (soit juste avant l'ouverture présumée d'Uplace)

3ème et 4ème phases : 2016-2017

Rénovation de l’intersection dangereuse entre le Boulevard de la Woluwe et la Chaussée de Haecht avec des passages sécurisés pour les piétons et les cyclistes. Enfin, on creusera des tunnels sous les accès au ring pour les usagers doux et on construira un pont piétonnier vers la future gare RER.

Durée prévue des travaux : +/- 8 mois entre le deuxième semestre 2016 et 2017. (Soit après l'ouverture présumée d'Uplace)

Voilà qui laisse augurer de magnifiques bouchons dans les environs durant 3 ans...

L'anecdote piquante :

Même si, sur le plan promotionnel, il s'affiche volontiers comme "bruxellois", Uplace est un projet 100% "flamand" sur sol 100% "flamand". En tant que tel, il est logiquement soumis au cadre linguistique néerlandophone...

On sait qu'afin de préserver le caractère culturel "flamand" des communes de la périphérie bruxelloise situées en Flandre (la contagion francophone y est crainte comme la peste), les enseignes, publicités et affichages divers en "français" ne sont guère les bienvenus...pour ne pas dire carrément interdits.

Les fonctionnaires n'y ont pas l'autorisation de s'exprimer en français et certains d'entre eux se sont même vu interdire de parler en anglais dans l'exercice de leurs fonctions.

Le "hic" c'est que le projet Uplace ne peut pas se permettre de négliger les potentiels "clients" de la Région bruxelloise toute proche (seule région officiellement bilingue du pays mais à 90% francophone et internationale).

Ils ont donc dû négocier avec l'intransigeant ministre de l'intérieur du gouvernement flamand, Geert Bourgeois (N-VA) pour obtenir un accord clair à ce sujet : une sorte de "dérogation" au strict cadre linguistique afin qu'on puisse - exceptionnellement - accueillir les clients et afficher "en français" sur le site Uplace. (Cette explication est reprise sur leur propre site internet en réponse aux diverses questions concernant Uplace)

Amusant de constater que les "grands principes de protectionnisme politico-linguistiques" s'écrasent facilement devant le pragmatisme commercial quand il s'agit d'assurer le succès d'un grand projet et la rentabilité des investissements.

Vous souhaitez en savoir plus sur les autres projets ?
Consultez les articles :
NEO
http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/05/projet-neo-heysel-la-saga-des-nouveaux.html
JUST UNDER THE SKY
http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/05/just-under-sky-la-saga-des-nouveaux.html
Le combat naval des Shopping Centers à Bruxelles
http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/05/shopping-center-et-mega-projets.html