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BRUXELLES D'ANTAN, D'AUJOURD'HUI ET DE DEMAIN
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dimanche 12 mai 2013

SHOPPING CENTERS BRUXELLOIS - COMBAT NAVAL entre Just under the Sky - NEO - Uplace et les autres...


Mille millions de mille sabords...qui sabordera qui ?

Dans les années 60-80, en un peu moins de deux décennies, la Région bruxelloise avait assisté à  l'arrimage de quatre grands vaisseaux commerciaux  flambant neufs baptisés "Shopping Center" (Le "petit dernier" date de 1984). Après une vingtaine d'années de navigation plus ou moins sereine, ils étaient déjà tous passés par une rénovation en profondeur incluant parfois des extensions importantes. (Voir mémo sur les 4 shoppings existants - The "W" Shopping - Westland - City 2 - Basilix - en bas de l'article).
Au début des années 2000, on pensait (à tort ?) avoir pratiquement  atteint le point de saturation pour un territoire et une population limitée, d'autant plus qu'on n'est plus dans la situation des années 60-80 où la clientèle des autres régions du pays se déplaçait encore volontiers à Bruxelles pour des "journées shopping". Aujourd'hui, les mêmes enseignes sont présentes à Anvers, Courtrai, Gand, Namur, Liège, Charleroi, Louvain La Neuve... il y a des shoppings centers dans tous les coins du pays (dans certains cas, ils ont d'ailleurs "tué" les commerces du centre ville) et il faut aussi compter avec la part d'achats effectués via internet et livrés à domicile qui est en croissance exponentielle.
Mégalomanie à la mode bruxelloise ?
D'ici moins de 3 ans, l'offre d'espaces disponibles dans des centres commerciaux pourrait carrément doubler dans et autour de la Région bruxelloise  (Passant de 151.326 m2 à plus de 300.000 m2).
Et ce n'est pas UN, ni DEUX...mais TROIS gros "navires de guerre" qui sont tout prêts à être mis à l'eau: deux sur la mer intérieure bruxelloise et le troisième dans un bassin industriel flamand aux portes de la Capitale.
Aux yeux des pouvoirs politiques, des armateurs-promoteurs et des bureaux d'étude, ce sera un atout considérable  pour le développement économique de Bruxelles et sa capacité d'emplois.
D'autres affirment qu'il s'agit  d'une véritable "folie mégalomaniaque" qui provoquera des remous agités dans son sillage. La vie locale, la mobilité, l'environnement pourraient en être tout secoués au risque de chavirer. Les quartiers commerciaux locaux et les shopping centers existants  pourraient être les premières victimes de ce combat naval sans pitié.
On peut se perdre dans les arguments des uns et des autres mais il ne faut pas avoir son permis de navigation marketing pour jeter un œil sur la carte ci-dessus et comprendre que le risque du "touché-coulé" est bien réel.
Le combat naval des Shopping Centers à Bruxelles  - Qui sera "touché - coulé" ?

Combat naval - Course au trésor commercial
A quelques différences et spécificités près, les mêmes grandes enseignes et marques internationales franchisées forment le noyau de l'équipage  et assurent l'animation des quatre grands navires existants.
Ont-elles les moyens de prendre place sur 7 vaisseaux aussi proches les uns des autres ? Sûrement pas !
Leurs choix stratégiques se feront forcément en harponnant les offres les plus alléchantes.
On sait que, vu les loyers pratiqués et les charges communes, les shopping centers ne sont plus guère accessibles aux commerçants indépendants. Ils s'y font plutôt rare et, en règle générale, ceux qui tentent l'expérience ne tiennent pas le coup très longtemps (Hormis dans le secteur Horeca et alimentation).
On sait aussi qu'aucun bâtiment de cette taille ne peut survivre sans une ou deux attractions majeures qui attirent le public et occupent, à elles seules, une grande surface  (Exemples: la FNAC à City 2...MEDIA MARKT et DELHAIZE au Basilix...)
Quant au potentiel "passagers", il n'est pas extensible à l'infini : +/- 34 millions de chalands sont passés par les 4 navires existants en  2011.
Tout particulièrement en période de crise, le potentiel "portefeuille" reste tout aussi  limité: ce qui est dépensé d'un côté, ne le sera pas ailleurs : cela vaut tant pour les clients que pour les enseignes susceptibles de s'y implanter.
Gageons qu'on vivra des tentatives d'abordages mutuels pour en pirater une partie. 
Côté armateurs-promoteurs, on nous assure que chaque "bateau" aura ses particularités propres avec des objectifs diversifiés.
S'il  est vrai qu'ils engloberont aussi des activités de loisirs outdoor et indoor, de l'événementiel, du business, de l'horeca... (voire même du logement  résidentiel pour "NEO"), on a peine à croire qu'ils ne se croiseront pas sur les mêmes vagues de la concurrence.
Reste le miroir aux alouettes de l'emploi ( +/- 7.000 ?), un argument qui ne laisse jamais le pouvoir politique indifférent.
Mais n'en détruiront-ils pas plus dans leur entourage qu'ils n'en créeront chez eux ?
Sans compter le rapport entre les investissements consentis et le nombre d'emplois espérés: on parle quand même de minimum 1,7 milliards d'euros pour les 3 projets - soit, en extrapolant, +/- 250.000 euros investis pour UN emploi créé - pas sûr que ce ratio saisissant puisse convaincre les sceptiques. 
En attendant, la course "à qui brisera le premier la bouteille de champagne sur la proue" est ouverte et "JUST UNDER THE SKY" (le plus "petit" projet bruxellois) a déjà pris une bonne longueur d'avance.
Quant aux deux autres (NEO - UPLACE), s'ils dépendaient du même pouvoir politique, le simple bon sens  aurait conduit à ne pas les mettre à l'eau au même endroit (le nord de la Région bruxelloise). Il y en a forcément un qui coulera l'autre ou qui lui causera des dommages irréversibles l'empêchant de garder le cap prévu. Le tout est de savoir lequel...

Jipé
TOUR D'HORIZON...

Mise à l'eau prévue début 2015 - Surfaces commerciales 36.000 m2 - Places de parking 1.650 - Budget estimé 210 millions d'euros - Nombre de visiteurs espérés : 6 millions / an - Nombre d'emplois à créer : minimum  750
 JUST UNDER THE SKY
Le projet  de nouveau shopping center bruxellois qui verra le jour  en premier lieu le long du canal, à hauteur du pont Van Praet.
Bravant les recours et oppositions diverses (moins virulentes que sur les autres projets) il est le seul à avoir obtenu la kyrielle de permis nécessaires sans doute grâce à sa taille plus modeste (toute proportion gardée), à un positionnement thématique spécifique et à une conception architecturale particulièrement attractive. Il a aussi l'atout de s'inscrire dans une politique de revalorisation des rives du canal de Bruxelles que (presque) tout le monde encourage...
Vous souhaitez en savoir plus sur ce projet ?
Consultez l'article:
http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/05/just-under-sky-la-saga-des-nouveaux.html

NEO contre Uplace
Uplace contre NEO





Mise à l'eau prévue fin 2015 - Surfaces commerciales : 72.000 m2 - Places de parking 3.700 - Budget estimé 900 millions d'euros (pour l'ensemble du projet) - Nombre d'emplois à créer : minimum 3.000


MEGA PROJET "NEO"
Deuxième projet bruxellois et premier en importance
Le plus complet....mais le moins avancé des trois en lice (dont un situé en Flandre mais aux portes de Bruxelles)
Bien plus qu'un simple "Shopping Center, ce vaste plan de réaménagement complet du plateau du Heysel autour de l'actuel stade Roi Baudouin (qui n'y survivra pas) suscite pas mal de polémiques et de tergiversations...notamment parce qu'il entraîne, de facto, la disparition de plusieurs attractions bien connues des Bruxellois. C'est le seul des trois projets en cours qui inclut du logement résidentiel et c'est aussi le seul qui n'ait pas été initié par le "privé". C'est une commune, la Ville de Bruxelles (chapeautée par la Région bruxelloise), qui mêne la danse avec, à la clef, un interventionnisme politique à tous les échelons et des procédures plus longues à chaque étape (marchés publics)...

Vous souhaitez en savoir plus sur ce projet ?
Consultez l'article :
http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/05/projet-neo-heysel-la-saga-des-nouveaux.html
Mise à l'eau prévue au printemps 2016 - Surfaces commerciales : de 55.000 à 70.000 m2 - Budget estimé 600 millions d'euros (pour l'ensemble du projet) - Nombre de visiteurs espérés : 25.000 / jour - Nombre d'emplois : minimum 3.000

UPLACE
MEGA PROJET aux portes de Bruxelles (Situé en Région flamande)
Ironiquement rebaptisé "SHOPPINGMONSTER " par ses détracteurs
Bien plus qu'un simple "shopping center, il est conçu comme un ambitieux  "village de loisirs" intégrant de multiples activités et visant tant la clientèle bruxelloise que celle de Flandre (où il est fortement contesté)
Il avait pris une belle longueur d'avance sur son concurrent direct "NEO"...jusqu'au moment de la mise en suspens de son permis d'environnement par le Conseil d'Etat en décembre 2012...

Vous souhaitez en savoir plus sur ce projet ?
Consultez l'article :
http://bruxelles-bruxellons.blogspot.be/2013/05/uplace-la-saga-des-nouveaux-shoppings.html

Pour compléter le tableau...
Petit mémo des gros navires commerciaux actuels...
(44.432 + 37.450 + 51.000 + 18.444 m2 = 151.326 m2)

Le plus âgé... (45 ans de navigation)
(et celui qui a été le plus souvent relifté avec une grosse extension au passage)

The "W" Shopping  - Mise à l'eau: 1968  - 136 enseignes répartis sur 44.432 m2 (1 étage + r.d.ch) - Parking : 1.980 places payantes - Rénovations-extensions successives: 1975 / 1989 / 2003-2004....à suivre - Visiteurs/an : 8.000.000 (2011)
Le deuxième... (41 ans de navigation)
Westland Shopping - Mise à l'eau: 1972 - 126 enseignes-commerces répartis sur 37.450 m2 (2 étages) - Parking: 1.850 places gratuites - Rénovation complète en 2000 - Visiteurs/an : 7.500.000 (2011)
Le troisième... (35 ans de navigation)
City 2 - Mise à l'eau : 1978 - 106 enseignes-commerces répartis sur 51.000 m2 (4 étages) - Parking: 425 places payantes - Rénovation complète en 1999 - Visiteurs/an : 15.000.000 (2011)
Le benjamin... (29 ans de navigation)

 
Basilix - Mise à l'eau: 1984 - 65 enseignes - commerces répartis sur 18.444 m2 (2 étages) - Parking: 2.000 places gratuites - Rénovation complète en 2004 - Visiteurs/an : 3.500.000 (2011)

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